** Empfohlene Methode für Vermietbare Flächen messen **
Diese Empfehlung definiert die Begriffe und für die Messung der vermietbaren Flächen erforderlich Konzepte; sortiert die verschiedenen Bereiche in verschiedene leasable Kategorien; die Grundsätze der Bereichsdefinition erklärt; und, basierend auf der obigen, schlägt ein Verfahren zur Analyse und Berechnung von leasable Bereiche. Es führt auch das Konzept des Value-Ratio Leasing. Das Berechnungsverfahren ist für die Verwendung im Falle von Gebäuden multitenantoffice empfohlen, obwohl es auch auf Single-Tenant Eigenschaften angewendet werden kann.
Terminologie
Es ist wichtig zu wählen, einführen und genau die entsprechenden Fachbegriffe definieren, Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass jeder von ihnen auch an die Mieter leicht verständlich und klar ist. Darüber hinaus sind die weniger Fachbegriffe gibt, desto besser, und sie sollten einander in einer logischen Reihenfolge folgen, und leicht zu merken, auch für den Laien. Es ist wichtig, einheitlich anerkannten technischen Bedingungen von allen verstanden zu verwenden und objektiv definiert.
** Nebenbereich **
Alle Bereiche vom Mieter genutzt und für eine effiziente Büroarbeit erforderlich.
Hinweis: Diese Bereiche exklusiv sein können und / oder öffentlichen Bereichen, wie zum Beispiel ein Tagungsraum, Teeküche, Sanitärblock, Serverraum, Dokument Abstellraum, allgemeine Abstellraum, Kopierraum, Besenkammer, Garderobe, Raucherzimmer usw.
** Gebäude gemeinsamen Raum **
Die Summe aller Bereiche in dem Gebäude der Lage, den Einsatz direkt oder indirekt durch den Mieter. Hinweis: In einer Mietfläche Analyse es nach dem Prinzip der Maximierung der exklusiven Gegend an einem All-inclusive-Boden berechnet werden soll (siehe "Mietfläche Analysis" Abschnitt für eine ausführliche Erklärung). In einem 'ein Mieter, ein Gebäude "Szenario wird dieser Bereich auch ausschließlich verwendet, in Betracht gezogen werden.
Erläuterung: Bereiche indirekt durch die Mieter verwendet werden, umfassen beispielsweise die gemeinsame Reinigung Versorgung Abstellraum, Müllraum usw.
Allgemeiner Kommentar: die folgenden vier Fachbegriffe sollten nur dann, wenn die Fläche des betreffenden verwendet werden Boden oder Bodeneinheit von einem einzigen Mieter ausschließlich verwendbar ist um mehr als ein Mieter vermietet und somit das Konzept der Boden gemeinsamen Raum muss auch genutzt werden.
** Verbreitungsgebiet **
Die Umgebung vom Mieter für die Zirkulation verwendet (oder vielleicht zu warten) aufgrund der architektonischen Gestaltung der Räumlichkeiten.
Hinweis: Diese Bereiche können exklusiv sein und / oder öffentlichen Bereichen wie Flur, Vorraum, Lobby, Eingangshalle usw.
** Exklusive Gegend **
Alle Bereiche trennbar von oder für und ausschließlich vom Mieter genutzt.
Hinweis: In einer Mietfläche Analyse es nach dem Prinzip der Maximierung der exklusiven Gegend an einem All-inclusive-Boden berechnet werden soll (siehe die "Mietfläche Analysis" Abschnitt für eine ausführliche Erklärung) für das gesamte Gebäude. In einem 'ein Mieter, ein Gebäude "Szenario wird der gesamte Bereich exklusiven Bereich in Betracht gezogen werden.
** Boden gemeinsamen Raum **
Alle Bereiche des Bodens, die notwendigerweise von Nutzung durch die Mieter des betreffenden Boden nur in der Lage sind, direkt oder indirekt.
** Boden exklusiven Gegend **
Alle Bereiche mit separatem Zugang von einem bestimmten Mieter des betreffenden Boden, der geschlossen werden kann oder separat verwendet werden.
Hinweis: Die Bodenfläche ausschließlich von einem Mieter genutzt wird mit dem Mieter die Namen gekennzeichnet (zum Beispiel Boden exklusiven Gegend von Mieter X).
** Bodenmietfläche Teil **
Die Bodenfläche von einem Mieter des betreffenden Etage und dem anteiligen Teil des Bodens gemeinsamen Raum ausschließlich verwendet.
Berechnung: Etage exklusiven Gegend von Mieter + anteiligen Teil des Bodens gemeinsamen Raum.
** Bruttogeschoßfläche **
Der grösste gedeckte horizontale Fläche eines All-inclusive-Etage, durch die fertige Außenwandflächen eingeschlossen ist; das heißt der gesamte Bereich durch den äußeren Umfang des Gebäudes umgeben (mit Ausnahme von Innenhöfen und Luftschächte).
Hinweis: in Leasing-Praxis kann es in einem Mieter genutzt werden, ein Bau-Szenarien, vorbehaltlich der im gegenseitigen Einvernehmen von Vermieter und Mieter.
** Mietfläche **
Der exklusive Bereich eines Mieters und dem anteiligen Teil des Gebäudes und Boden öffentlichen Bereichen, das heißt der Bereich, für den zahlt der Mieter unter den Bedingungen des Mietvertrags mieten.
Berechnung: * Wenn der entsprechende Boden durch einen einzigen Mieter ausschließlich verwendbar in der Tat von einem einzigen Mieter vermietet ist, dann ist es der exklusiven Gegend + die anteiligen Teil des Gebäudes gemeinsamen Raum; * Wenn der entsprechende Boden durch einen einzigen Mieter ausschließlich verwendbar von mehr als einem Mieter vermietet sind und kein Boden gemeinsamen Raum benötigt wird, dann ist es der exklusiven Gegend des Mieters + die anteiligen Teil des Gebäudes gemeinsamen Raum; * Wenn der entsprechende Boden durch einen einzigen Mieter ausschließlich verwendbar von mehr als einem Mieter vermietet und ABoden gemeinsamen Raum benötigt wird, dann ist es der Boden des Mieters Mietfläche Teil + der anteiligen Teil des Gebäudes gemeinsamen Raum.
** Multi-Tenant-Geschossfläche **
Die Umgebung der Lage, ausschließlich von den Mietern der jeweiligen Etage oder Bodeneinheit, die das Gebäude nicht gemeinsamen Bereich des jeweiligen All-inclusive-Etage von allen Mietern der Lage, den Einsatz nicht enthält.
Hinweis: im Folgenden der Begriff Boden muss entweder Boden oder Bodeneinheit bedeuten.
** Nettofläche **
Die größte horizontale Fläche von jedem Raum über dem Boden (und Fußleiste) Ebene, die von den Innenflächen des fertigen Trag oder feste Wände des Raumes eingeschlossen, unabhängig von Deckenhöhe.
Hinweis: in Ermangelung einer Messung vor Ort, das ist der Bereich, der durch die unvollendete Wandflächen eingeschlossen, wie in der Architekturgrundriss gezeigt; Jenseits Bereich der Zimmer sind immer Nettofläche bedeuten.
** Weitere in der Umgebung **
Alle anderen Bereiche vom Mieter genutzt.
Hinweis: * Diese Bereiche können exklusive und / oder öffentlichen Bereichen sein, wie Terrasse, Balkon etc .; * Der Bereich der offenen oder teilweise offenen Räumen (Terrasse, Balkon etc.) werden ihre harte Oberfläche Bereich sein (Nettofläche ist hier nicht anwendbar).
Arbeitsbereich
Mieter exklusiven Bereich mit Büromöbeln ausgestattet.
Hinweis: wenn das Amt über einen offenen Grundriss hat, auch die Verkehrsflächen zwischen Tabellen Teil des Arbeitsbereichs bilden.
** Gebäude gemeinsamen Raum Multiplikator **
Der Quotient aus dem Gesamtmietfläche und der exklusiven Gegend des gesamten Gebäudes. Berechnung: Die Gesamtmietfläche des gesamten Gebäudes / der Summe der exklusivsten Gegenden des gesamten Gebäudes oder 1 + Schaffung einer gemeinsamen Flächenverhältnis / 100.
Allgemeiner Kommentar: Die beiden folgenden Fachbegriffe sollten nur dann, wenn die Fläche des betreffenden verwendet werden Boden oder Bodeneinheit von einem einzigen Mieter ausschließlich verwendbar ist um mehr als ein Mieter vermietet und somit das Konzept der Boden gemeinsamen Raum muss auch genutzt werden.
** Gebäude gemeinsamen Flächenverhältnis **
Das Verhältnis von gemeinsamen und exklusiven Bereichen des gesamten Gebäudes, ausgedrückt als Prozentsatz. Berechnung: (Aufbau gemeinsamer Raum / Summe der exklusivsten Gegenden des gesamten Gebäudes) × 100.
Hinweis: das kleinste Gebäude gemeinsamen Flächenverhältnis, das aus der Sicht des Leasing vorzuziehen ist, kann aus dem größten exklusiven Bereich des gesamten Gebäudes berechnet werden, die die Summe aller Mieträume durch Anwendung des Grundsatzes der Maximierung des exklusiven erhalten gleich Bereich auf jedem all-inclusive-Boden (siehe den Abschnitt für eine detaillierte Erklärung 'Mietfläche Analysis').
** Boden gemeinsamen Raum Multiplikator **
Der Quotient aus dem Bereich geeignet für die ausschließliche Verwendung von einem einzigen Mieter auf der entsprechenden Etage und den Boden exklusiven Bereich des jeweiligen Etage.
Berechnung: Fläche des jeweiligen Boden geeignet für die ausschließliche Verwendung von einem einzigen Mieter / Boden exklusiven Gegend oder 1 + Etage gemeinsamen Flächenverhältnis / 100.
** Boden gemeinsamen Flächenverhältnis **
Das Verhältnis des Bodens gemeinsamen Bereich und dem Boden exklusiven Bereich des betreffenden Boden, ausgedrückt als Prozentsatz.
Berechnung: (Etage Gemeinschaftsraum / Boden exklusiven Bereich) × 100.
** Lease Value-Ratio **
Der Wert spiegelt die Funktion, die Lage und die Nützlichkeit eines Raumes (Raum), ausgedrückt als Prozentsatz, durch den Vermieter bestimmt.
Erläuterung: Während der Pachtwert-Verhältnis eines normalen Bürobereich ist natürlich 100%, im Falle eines allgemeinen Lagerraum könnte es sein, beispielsweise 50%. Der Mietvertrag Wert-Verhältnis ist der "gemeinsame Nenner" so dass die Mieten für alle vermietbaren Flächen die gleiche Grundmiete pro m2 und Verwaltung konsequent in der Mietfläche Analyse und Berechnung unter Verwendung berechnet werden.
** Gebäude gemeinsamen Raum Multiplikator **
Der Quotient aus dem Gesamtmietfläche und der exklusiven Gegend des gesamten Gebäudes. Berechnung: Die Gesamtmietfläche des gesamten Gebäudes / der Summe der exklusivsten Gegenden des gesamten Gebäudes oder 1 + Schaffung einer gemeinsamen Flächenverhältnis / 100.
Allgemeiner Kommentar: Die beiden folgenden Fachbegriffe sollten nur dann, wenn die Fläche des betreffenden verwendet werden Boden oder Bodeneinheit von einem einzigen Mieter ausschließlich verwendbar ist um mehr als ein Mieter vermietet und somit das Konzept der Boden gemeinsamen Raum muss auch genutzt werden.
** Gebäude gemeinsamen Flächenverhältnis **
Das Verhältnis von gemeinsamen und exklusiven Bereichen des gesamten Gebäudes, ausgedrückt als Prozentsatz. Berechnung: (Aufbau gemeinsamer Raum / Summe der exklusivsten Gegenden des gesamten Gebäudes) × 100.
Hinweis: das kleinste Gebäude gemeinsamen Flächenverhältnis, das aus der Sicht des Leasing vorzuziehen ist, kann aus dem größten exklusiven Bereich des gesamten Gebäudes berechnet werden, die die Summe aller Mieträume durch Anwendung des Grundsatzes der Maximierung des exklusiven erhalten gleich Bereich auf jedem all-inclusive-Boden (siehe den Abschnitt für eine detaillierte Erklärung 'Mietfläche Analysis').
** Boden gemeinsamen Raum Multiplikator **
Der Quotient aus dem Bereich geeignet für die ausschließliche Verwendung von einem einzigen Mieter auf der entsprechenden Etage und den Boden exklusiven Bereich des jeweiligen Etage.
Berechnung: Fläche des jeweiligen Boden geeignet für die ausschließliche Verwendung von einem einzigen Mieter / Boden exklusiven Gegend oder 1 + Etage gemeinsamen Flächenverhältnis / 100.
** Boden gemeinsamen Flächenverhältnis **
Das Verhältnis des Bodens gemeinsamen Bereich und dem Boden exklusiven Bereich des betreffenden Boden, ausgedrückt als Prozentsatz.
Berechnung: (Etage Gemeinschaftsraum / Boden exklusiven Bereich) × 100.
** Lease Value-Ratio **
Der Wert spiegelt die Funktion, die Lage und die Nützlichkeit eines Raumes (Raum), ausgedrückt als Prozentsatz, durch den Vermieter bestimmt.
Erläuterung: Während der Pachtwert-Verhältnis eines normalen Bürobereich ist natürlich 100%, im Falle eines allgemeinen Lagerraum könnte es sein, beispielsweise 50%. Der Mietvertrag Wert-Verhältnis ist der "gemeinsame Nenner" so dass die Mieten für alle vermietbaren Flächen die gleiche Grundmiete pro m2 und Verwaltung konsequent in der Mietfläche Analyse und Berechnung unter Verwendung berechnet werden.
** Gebietskategorien **
Die Bereiche eines Bürogebäudes sind unterschiedlich in erster Linie in Bezug auf Funktionalität. Bereiche können leasable oder nicht-vermietbare sein. Leasable Bereiche können durch ihre Funktion identifiziert werden, und sie können exklusiv oder gemeinsam sein. Die unten genannten Kategorien sind unterteilt in leasable und nicht vermietbare Flächen, die Funktionen typischerweise in einem Bürogebäude zeigt.
Hinweis: weitere Kategorien hinzugefügt werden können, falls erforderlich (z, wenn das Gebäude eine Ladeneinheit mit Zugang zur Straße enthält usw.).
** Exklusive Bereiche **
** Ausschließlich und / oder öffentlichen Bereichen **
** Die Parkplätze **
Der Parkplatz ist auch eine vermietbare Fläche, aber Miete pro Stellplatz bestimmt und nicht pro m2.
Hinweis: Der Quadratmeter entspricht einem Parkplatz von der Grundmiete pro m2 berechnet werden: zum Beispiel eine Grundmiete von EUR 12 pro m2 unter der Annahme, der m2 entspricht einem Parkplatz in einer Tiefgarage zu mieten bei 80 EUR pro Monat wird 6,66. Im Fall der durchschnittliche Basis mietet das Äquivalent Parkplatz ist 6-8 m2.
** Bereiche unter Türen und Fenster **
** Bereiche, die unter der Struktur **
Hinweis: Wenn die Fläche unter der Spalte (auf dem Boden) gemessen größer als 0,5 m2 * Fläche unter inneren nicht tragende Wände wegen funktioneller Überlegungen festgelegt (im folgenden: feste Wände)
Hinweis: z.B. Bereich unterhalb der Mauern von Sanitäranlagen und Wände von mechanischen Wellen usw. * Unbebauten Fläche unter der Treppe von der untersten Etage, mit einer Deckenhöhe unter 1,9 m hinauf
** Befestigt Baukomponenten **
Hinweis: * Die technischen Bereiche für den Betrieb des Gebäudes erforderlich sind normalerweise nicht als vermietbare Flächen; * Feuertreppen und Fluchtwege sind nicht vermietbare Flächen berücksichtigt.
** Elektrische / IT-Bereichen **
Hinweis: IT (Informationstechnologie) bedeutet, Niederspannungs-Telefon und EDV-Verkabelung (Daten-Verkabelung). * Elektro / IT-Räume: * Elektrische Schaltwarte - zentrale Schaltstelle * Zentrale Generatorraum - zentrale USV Raum etc. * Bereich von Strom besetzt / IT Kanäle / Wellen: * Geschlossene oder offene Schächte - Schaltschrank usw. * Verkehrsflächen exklusiv für elektrische / IT-Räumen: * Vorraum / Diele / Flur - Flur / Verbreitungsgebiet * Treppe - Aufzugsvorraum * Interne Treppe - extern Gehweg usw.
** Mechanische Bereiche **
** GIF - Tricks bei der Berechnung von vermietbaren Büroflächen **
Bevor auf diesem kleinen Essay einsteigen, muss ich darauf hinweisen, dass ich aus meiner Erfahrung arbeite während fast 10 Jahren der Verhandlungen mit den Mietern gesammelt, die direkt oder über Agenten; Verhandlungen, die oft mühsamen und die waren, wenn wir Glück hatten, führten zur Unterzeichnung eines Leasingvertrags. Ich hoffe daher, dass diese subjektive Kommentare, Kritik und Verbesserungsvorschläge können als Ausgangspunkt für die Diskussion dienen, die möglicherweise in diesem Forum.
Wie allgemein bekannt ist, sind die zwei Schlüsselkomponenten von Büroleasingverträge die Miete und die Größe der Mietfläche. Das Produkt dieser beiden Zahlen ist im allgemeinen gleich den Nettogewinn des Entwicklers.
Da die Multiplikation eine grundlegende mathematische Operation ist, und dass es das Produkt ist, dass der Entwickler interessiert, wird er versuchen, Mietfläche zu erhöhen, während die Miete auf einem Niveau zu halten, die immer noch Mieter anzieht.
die Gesamtkosten eines Projekts zu kennen, suchen Entwickler eine Zielrendite zu erzielen, die auch auf dem oben genannten Produkt der Multiplikation abhängt. Ohne Berücksichtigung der Einfachheit halber die weitere wichtige Bestandteile jeder sorgfältig Leasingvertrag formuliert, Erfolg in Mieter zu finden, liegt in einer relativ niedrigen Miete auf den größtmöglichen Mietfläche angewendet.
Die Mieter sind in der Regel auf Mietpreise pro Quadratmeter zu konzentrieren, die zu anderen auf dem Markt leicht verglichen werden, und zahlen oft wenig Aufmerksamkeit auf die Größe und die Berechnungsmethode der Mietfläche. Leider gibt es keine allgemein akzeptierte und einheitlich verwendete Empfehlung oder Richtlinie (allein ein Standard lassen) für vermietbare Flächen in Bürogebäuden in Ungarn zu messen. Es ist das Chaos in diesem Bereich heute!
Ein typisches Beispiel dafür ist die sehr unterschiedliche Interpretation der häufig verwendeten Begriff Bruttofläche. Jedes Mal, wenn dieser Begriff in einer Sitzung verwendet wird, habe ich immer fragen, was die andere Partei bedeutet, indem sie es. Die häufigsten Antworten sind:
Also welche ist die richtige Antwort? Leider ist in Ermangelung einer allgemein anerkannten und einheitlich Terminologie interpretiert, gibt es keine eindeutige Auswahl der Antwort. Es ist auch bedauerlich, dass ein Konsens fehlt es nicht nur bei Kunden, sondern auch innerhalb der Immobilien Beruf.
Im Folgenden sind ich eine kurze Zusammenfassung der Empfehlungen des Deutschen GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) in Bezug auf Terminologie und Flächenberechnung, mit besonderem Augenmerk auf die Kategorisierung der verschiedenen Räume innerhalb eines Bürogebäudes als vermietbare oder nicht-vermietbare. Es sei hier angemerkt werden, dass das GIF das Ergebnis einer gemeinsamen Anstrengung zwischen der DIN 277 Deutschen National Norm und den Deutschen Verband Chartered Surveyors war. Die Tabelle auf der nächsten Seite ist eine vereinfachte Zusammenfassung der einschlägigen Bestimmungen des GIF.
Wie Sie in der Tabelle sehen können, berechnet das GIF die "nutzbare Fläche", indem die Nebenbereiche (zum Beispiel Sanitärblock, Teeküche, etc.). Die Erfahrung zeigt, dass sachkundige Mieter nur daran interessiert, im Arbeitsbereich sind, können sie (oft bezeichnet als Netto-Netto-Fläche in unserem internen Jargon), und nicht in den Nebenbereiche liefern.
** Die GIF Kategorisierung von Bereichen **
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
Das ist ganz natürlich, da die Größe dieses Bereichs wird die mögliche Anzahl der Arbeitsplätze (das Verhältnis zwischen Großraum- und Einzelbüros, und die Größe der Neben- und Verkehrsflächen sind auch Schlüssel zum Bestimmen Mietfläche) bestimmen. Arbeitsbereiche können in der Regel nicht in den Aufbau Broschüren quantifiziert werden. Je nach den Eigenschaften und das Layout des Gebäudes, wobei das Verhältnis der Arbeitsfläche zur gesamten leasable Bereich des Gebäudes kann überraschend gering sein, insbesondere in mit einem zellularen Layout Aufbau.
Das GIF-Empfehlung enthält in der Mietfläche alle Bereiche unter beweglichen Trennwänden, die Nebenräume, die Lobby und die Verkehrsflächen und auch die Aufzugshallen. Allerdings stuft es als nicht-vermietbare die Flächen unter tragenden Strukturen oder andere nicht bewegliche Wände und auch die mechanischen Räume, mechanische vertikale Schächte, Aufzugsschächte und Treppen.
Die Fläche der einzelnen Räume ist immer zwischen den Innenflächen der festen Wänden (Nettofläche) berechnet, auch wenn es Kabelkanäle oder mechanischen Vorrichtungen (Kühler / Heizung) oder vielleicht eine Wand mit Maschinen, um es fest sind.
Ich überlasse es dem Leser, zu entscheiden, ob die oben genannten Grundprinzipien der vermietbaren Fläche zu berechnen und die Terminologie des GIF ausreichend sind im Allgemeinen und speziell für die lokale Umgebung in Ungarn.
Es gibt einen berühmten Fall, auch in Fachkreisen bekannt ist, was die Bedeutung der oben genannten Probleme beweist, wo ein Mieter aus einem unterzeichneten Mietvertrag zog aufgrund einer gegenseitigen Missverständnissen über die Mietfläche Messung.
In Anbetracht der aktuellen Marktbedingungen für kommerzielle Büroflächen gibt es einen erhöhten Bedarf an einer Mietfläche Berechnung, die an Mieter korrekt und transparent ist.
Die obige bestätigt die Notwendigkeit für eine einheitliche Terminologie und Flächenmessverfahren, die in diesem Markt durch die Schlüssel Spieler zu dem ungarischen Markt akzeptiert und angepasst ist. In Vorbereitung auf das ultimative Ziel, unsere nächsten Ausgaben weiter Beschreibungen enthalten und schließlich eine Zusammenfassung der nationalen Empfehlungen.
** BOMA - Mehr Tricks bei der Berechnung von vermietbaren Büroflächen **
Bevor wir in eine Diskussion über die Geheimnisse des BOMA, möchte ich mit Ihnen teilen, lieber Leser, eine interessante und überraschende Erfahrung, die ich im Zusammenhang mit meinem Artikel über das Thema in der letzten Ausgabe der Messbürofläche hatte.
Ich vertrete den Vermieter eines Buda Bürogebäude in einer Reihe öffentlicher Beschaffung Verhandlungen in den vergangenen Wochen. Bei einer der ersten Sitzungen der Leiter der Vertreter der Mieter gefragt, ob der Bereich, den wir wurden für Leasing anbieten war, als Netto-Netto verstanden werden? Ich war so erschrocken, dass ich mit einer Frage beantwortet: Wo hast du diese ungewöhnliche Begriff lernen? Er zitierte einen kürzlich erschienenen Artikel, in dem es hieß, dass alle potenziellen Mieter an das Netz-Nettofläche als besonders wichtige Information aussehen sollte. Als er hinzugefügt, wann und wo dieser Artikel veröffentlicht wurde, konnte ich mich als Autor zu offenbaren, und nach der ersten Überraschung angenehm die Atmosphäre des Treffens wurde viel mehr.
Und nun wollen wir sehen, was das amerikanische Abkürzung, BOMA steht. Der Rechtsvorgänger des Bauherren und Managers Association International (BOMA International oder BOMA) wurde 1907 mit der Mission gegründet, die Interessen der Eigentümer und Manager von Gewerbeimmobilien zu vertreten. BOMA besteht hauptsächlich aus den USA und Kanada lokalen Vereinen. Neben der zunehmenden Dominanz, diese primäre Aufgabe der internationalen Vereinigung zu sammeln, zu analysieren und zu organisieren Informationen zu Gewerbeimmobilien, sowie Empfehlungen und Normen auf dieser Basis zu formulieren. Auf einem nicht so Marginalie: Die wichtigsten lokalen Vereinigungen von BOMA bereits besessen und / oder mehr als 550 Mio. m2 Gewerbeflächen verwaltet - bis 1996.
Die ersten Hochhäuser, die bereits durchgeführt, in rudimentärer Form, die Design-Prinzipien der späteren Wolkenkratzer von Amerika, waren Bürogebäude am Ende der 1800 erbaut. Das schnelle Wirtschaftswachstum der Zeit beseitigt die Hindernisse für den Bau und die Nutzung von hohen Gebäuden. Die wichtigsten Erfolge waren die Entwicklung der Technologie eines sicheren und zuverlässigen Lift, die Fähigkeit, Gebäude mit einer zuverlässigen Energieversorgung zur Verfügung zu stellen und, last but not least, Verbesserungen bei der Herstellung von Baustahl. Echt Wolkenkratzer wurden seit den späten 1920er Jahren gebaut. Die 102-stöckigen und 381 Meter hohe Empire State Building in New York aus dem Jahr 1931 das 100-stöckigen und 344 Meter hohe John Hancock Center in Chicago von 1970, dem 412 Meter hohen und 110 Etagen zerstört auf tragische Weise World Trade Center von 1972 und die 109-stöckigen und 443 Meter hohen Sears Tower in Chicago von 1974, stolzer Träger der Titel "höchste" seit vielen Jahren, sind vielleicht die bekanntesten. Diese prominenten Wolkenkratzer sind (oder waren) überwiegend Bürogebäude.
Bereits im Jahr 1915, kurz nachdem die ersten "echten" Bürogebäude fertig gestellt wurden, ergab sich die Notwendigkeit, ein einheitliches Bürobereich Berechnungsmethode für die Entwicklung. BOMA leitete dann die Bemühungen der ersten Standardmethode der Bodenmessung für Bürogebäude zu entwickeln, die mit Zustimmung des American National Standards Institute erhoben wurde, zum Industriestandard im Jahr 1955 nach zahlreichen Veränderungen, die Entwicklung von Bürogebäuden widerspiegelt und die Entstehung neuer Bedürfnisse und Möglichkeiten. Heute trägt den Titel Standardmethode für Mess Fläche in Bürogebäude und vor allem hilft Bauträger / Eigentümer, Manager, Architekten, Innenarchitekten, Ingenieure, Gutachter und Agenten ihre Arbeit zu koordinieren.
Bemerkenswert ist, in Übereinstimmung mit der amerikanischen Gebrauch des Wortes, ist diese Norm im Wesentlichen eine "starke Empfehlung" für die einheitliche Definition der Bereiche, von alten und neuen Bürogebäuden.
Das Hauptziel des Standards ist es, eine klare und eindeutige Terminologie für Bürogebäudebereiche zu geben, die sonst verstanden werden könnte und anders kategorisiert, zu definieren, unter anderem Konzepte, Nutzfläche, vermietbare Fläche und den Aufbau gemeinsamer Raum. Die Norm enthält auch Diagramme, zu demonstrieren und den Text zu erklären.
Im Folgenden habe ich einige der interessanten Punkte der oben genannten BOMA Standard beschreibe, die Diskussion über die Begrenzung, die ungewöhnlich sind, wenn auch nicht unbekannt, in diesem Land. Das erste Merkmal zu erwähnen ist die "großmütig" Interpretation der verschiedenen Berechnungen der Bereich unter Verwendung unterschiedlicher Daten und Methoden. Im Allgemeinen wäre niemand überrascht, wenn die Fläche Figuren in Konstruktionszeichnungen dargestellt sind nicht genau gleich denen vor Ort gemessen. Oft basierend des Vermieters Berechnungen auf Vor-Ort-Messergebnisse produzieren, die vom Mieter auf der gleichen Basis aus den durchgeführten Berechnungen unterschiedlich sind. BOMA ermöglicht eine maximale Abweichung von ± 2%. Abweichungen darüber hinaus muss auf das Urteil eines unabhängigen Sachverständigen vorgelegt werden, deren eigene Messergebnisse den Streit zu bestimmen.
Eine weitere interessante und uns ungewöhnlich, BOMA Konzept ist dominant Teil. In der ungarischen Praxis der Abstand, den Nettobereiche der Zimmer von Gebäudeaußenwänden begrenzt zu berechnen ist in der Regel auf die inneren Oberflächen der Wände oder den Wänden unterhalb der Fenster (gemessen über Scheuerleiste Ebene) gemessen, auch wenn diese Wände viel niedriger sind als gewöhnlich. BOMA bietet jedoch die Definition von dominant Teil, wobei der Abstand an der Innenseite der äußeren Umfangswand kann entweder an der Wand unter dem Fenster oder bis zu der Fensterscheibe gemessen werden, eine längere Strecke zu geben. BOMA erfordert Messung der Entfernung bis zur Teilungseinheit (Wand- oder Fensterscheibe), dessen Oberfläche dominiert, das heißt 50% übersteigt, wird die vertikale Boden bis zur Deckenhöhe!
Ähnlich wie bei der GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) Empfehlung in unserer letzten Ausgabe beschrieben, Bruttofläche für BOMA die Gesamt durch die Außenfläche der Permanent Wände des Gebäudes eingekreisten Bereich, ohne irgendwelche externen Gehwege, Balkone, Terrassen etc., die sind über die Außenwandfläche. Die Empfehlung weist darauf hin, dass es nicht üblich ist, die Bruttofläche als vermietbare Fläche zu berechnen, es sei denn, ein einziger Mieter ein ganzes Gebäude mietet. Das Bruttofläche wird häufig als gebaut oder Fläche aufgebaut. In den meisten Fällen wird dies als Basis für die Berechnung der Herstellungskosten eines Gebäudes verwendet. Die Hintergrundlogik der BOMA Definition Mietfläche ist interessant. Nach BOMA wird Mietfläche berechnet, indem die sogenannten großen vertikalen Durchdringungen von der Bruttofläche eines Gebäudes abgezogen wird. Per Definition sind diese Durchdringungen, die im Wesentlichen unveränderlich während der gesamten Lebensdauer des Gebäudes sind, und umfassen den Bereich von Treppen, Aufzugsschächte, vertikale mechanische Leitungen und Wände diese usw. abdecken, aber nicht tragende Säulen, vertikale Schächte und zugängliche Kabelkanäle von den Etagen.
Durch die BOMA Definition ist der Office-Bereich im Allgemeinen äquivalent zu der tatsächlich nutzbare und furnishable, ausschließlich Nettoarbeitsbereich verwendet (Netto-Netto-Bereich!). Wenn die ausschließlich genutzten Fläche als auch Nebenräume (zum Beispiel Sanitärblock) enthält, dann werden diese Bereiche auch in der Zahl nicht enthalten. Der Begriff Speicherbereich bedeutet auch eine Nettofläche von exklusiven Nutzung. Das Gebäude Gemeinschaftsraum und der Boden gemeinsamen Raum sind zwei unterschiedliche Konzepte. Ihre Summe ist gleich der Gesamt üblicherweise Nettofläche verwendet.
Nutzfläche bedeutet für BOMA die Summe der Netto-Büro und Lagerflächen sowie die Netto-Gebäude gemeinsamen Bereich im Verhältnis zu den gegebenen Boden. Die Tabelle auf der nächsten Seite ist eine vereinfachte, schematische Darstellung der Komponenten der Mietfläche auf einem Bürogebäude Boden, wie von BOMA beschrieben
** Die BOMA Kategorisierung von Bodenflächen **
BOMA = Gebäudeeigentümer und Manager Association International
Wie oben zu sehen ist, sind die Terminologie und Bürogebäude Mietfläche Definitionen der Standardempfehlungen entwickelt und veröffentlicht von BOMA International, im Wesentlichen auf der Grundlage der nordamerikanischen Erfahrung, eher ungewöhnlich für uns. Allerdings bedeutet dies nicht, dass fast 100 Jahre BOMA Erfahrung keine besondere Aufmerksamkeit bei den Bemühungen verdienen sollte eine einheitliche Flächenberechnungsmethode hier in Ungarn zu entwickeln.
** RICS - Noch mehr Tricks bei der Berechnung Vermietbare Bürofläche **
Nach den Zusammenfassungen der deutschen (GIF) und den amerikanischen (BOMA) Bereich Kategorisierung Empfehlungen in unseren bisherigen Fragen diskutiert, lassen Sie uns in den einschlägigen Empfehlungen des ehrbaren und seit langem etablierte professionelle Organisation suchen jetzt die britische Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS ).
Ein paar Worte über die RICS selbst sollte als Einführung dienen. Die Royal Institution of Chartered Surveyors wurde im Jahre 1868 als professionelle Organisation gegründet Es hat mehr als 80.000 Mitglieder weltweit und es ist derzeit eine der größten Berufsverbände im Immobiliengeschäft. Die britische Staatsbürgerschaft ist keine Voraussetzung für die Mitgliedschaft, und ausländische Mitglieder mittlerweile mehr als 10.000. Der Eintritt zum RICS erfordert das Bestehen sowohl schriftlich als auch mündlich Prüfungen, sowie praktische Erfahrung in den Beruf. Seine Mitglieder sind Immobilien-Experten mit globalem Wissen und Vertrautheit mit den gesamten Lebenszyklus von Immobilien, in der Lage zu der Förderung der effizienten Betrieb der Immobilienmärkte in ihren jeweiligen Ländern eine professionelle Beratung zu leisten.
Neben Schulungen anbieten und Weiterbildung regelt der RICS und überwacht die professionelle und ethische Aspekte ihrer Mitglieder zu arbeiten. Es entwickelt auch Empfehlungen verschiedenen Bereichen der Immobilien Beruf abdeckt. Ein Beispiel hierfür ist die RICS-Code Practice of Measuring. Der Hauptzweck dieser Empfehlungen Flächenberechnung ist klare und konsistente Methoden zur Berechnung der Fläche und / oder Volumen von Grundstücken, Grundstücke und Gebäude mit vielfältigen Funktionen zur Verfügung zu stellen.
Im Folgenden werden wir diese Diskussion auch auf die Empfehlungen des Kodex Begrenzung der Messpraxis (5. Auflage) konzentriert sich auf die Teile, die ausdrücklich Sorge für Bürogebäude.
Diese Empfehlungen sind nicht verbindlich, auch wenn in der Praxis die meisten Immobilienexperten, Immobilienverwalter, Makler und Architekten, die Regeln des Kodex definiert folgen. Flächenberechnung der RICS Empfehlungen folgt, kann als Grundlage für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien, sowie Bewertungen und die Lösung von komplexen Steuerfragen dienen. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass seit 1993 ein Verbrechen im Vereinigten Königreich oder Eigentum unter Berufung auf falschen Bereich Leasing-Informationen zu verkaufen war. Die RICS heißt es ausdrücklich, dass die Informationen irreführend angesehen werden können und stellt somit eine Straftat, auch wenn es um Immobilien-Profis ist klar, aber ist zu technisch und zu kompliziert durch den durchschnittlichen Käufer oder Verkäufer zu verstehen.
Die Empfehlungen diskutieren auch die Frage der Messgenauigkeit. Sie sind nicht spezifisch, die besagt, dass nur Fachleute für die größtmögliche Genauigkeit innerhalb der Grenzen ihrer Messeinrichtungen und Know-how streben sollten. Das Messverfahren und die zu erwartende Genauigkeit wird natürlich unterscheiden, wenn mehrere Hektar Land oder einem einzigen Büro Flächen. Die Empfehlungen werden allgemeine Leitlinien aber nicht angeben, eventuelle Abweichungen zu beobachten.
Obwohl es selbstverständlich für uns ist, zeichnen sich die RICS Empfehlungen besondere Aufmerksamkeit auf die Notwendigkeit, das metrische System zu verwenden, mit einem Komma das Komma ersetzt und Tausende mit einem Raum eher als ein Komma zu trennen. Letzteres ist besonders hier erwähnenswert, denn obwohl die ungarischen Rechtschreibregeln in dieser Angelegenheit eindeutig sind, heutzutage eine Menge von Dokumenten von diesen Regeln abweichen und eine britische oder amerikanische Schreibweise, oder auch eine Mischung aus den beiden anzuwenden.
Ausdrücklich Bereich Mess- und Berechnungsverfahren transparent für den Laien zu machen, die RICS Empfehlungen beschreiben und nur drei grundlegende, miteinander verknüpften Bedingungen im Detail zu erklären.
Diese sind: * Bruttoaussenbereich (GEA) * Brutto Interner Bereich (GIA) * Nettogrundfläche (NIA).
Es folgt eine Beschreibung der wichtigsten Merkmale der oben Schlüsselbegriffe, wie sie auf dem Büromarkt beziehen.
Gross Außenbereich steht für den Bereich, der durch den äußeren Umfang der Außenwände jedes Stockwerk des Gebäudes eingeschlossen ist. Ausgeschlossen sind offene Balkone, Vordächer und Dachterrassen. Die Empfehlungen legen nahe, die Brutto-Außenbereich Abbildung für Städtebau, Immobiliensteuerberechnung und die Bewertung der bestehenden, vor allem Wohnimmobilien für die Gebäudeversicherungszwecke verwenden.
Gross Innenbereich ist der Bereich durch den Innenumfang der Außenwände des Gebäudes jedes Stockwerk eingeschlossen. Sie schließt die Bereiche unterhalb der äußeren Umfang Struktur (Wände, Säulen) und per Definition keine offene Balkone, Vordächer und Dachterrassen usw. Im Gegensatz zur Praxis vieler anderer Länder betrachten die RICS Empfehlungen in diesem Bereich Zahl der Beste zu sein geeignet für die Kosten der geplanten Projekte Schätzung für die Bewertung und verkauft derzeit bestehenden Gebäuden für nicht-office-Zwecke verwendet und für die Betriebskosten solcher Gebäude zu berechnen.
Net Innenbereich steht für den Bereich innerhalb des Gebäudes, die der Summe der Flächen der Räume verschiedener Funktionen eingeschlossen von tragenden und / oder feste (nicht abziehbar) Wände gleich ist. Dieser Bereich, der auch die RICS Nutzfläche nennt, schließt gemeinsame Eingangshallen, Treppenhäuser, Flure, mechanische Zimmer, Zählerschränke, Aufzüge und alle Gebäudebereiche mit einer Deckenhöhe von weniger als 1,5 m hohe und Bereiche zwischen den Wänden / Strukturen schmaler als 0,25 m. Ungewöhnlich ist, schließen die Empfehlungen aus der Nutzfläche alle Sanitäranlagen und Besenkammern, unabhängig davon, wo sie sich innerhalb des Gebäudes. Zusätzlich zu den Bereichen unterhalb tragende Wände werden die Bereiche unter den inneren tragenden Säulen des Gebäudes ebenfalls ausgeschlossen. Die RICS Empfehlungen nutzen das Konzept der gemeinsamen Bereich Bau, aber diese konsequent aus der Nutzfläche auszuschließen.
Die Nutzfläche ist die empfohlene Berechnungsgrundlage für die Zwecke der Verkauf, Vermietung, Bewertung und ein Büro arbeitet.
Die Bereiche von der RICS und deren Kategorisierung definiert dargestellt sind, in vereinfachter Form, die in der Tabelle auf der nächsten Seite.
Wie in der Tabelle zu sehen ist, sind die RICS Empfehlungen im Wesentlichen nur eine Richtlinie für die Definition und die verschiedenen Gebietstypen zu berechnen. Sie sind jedoch nicht die Komponenten Mietfläche angeben und nicht die Methode der Mietfläche Berechnung beschreiben.
** Die RICS Kategorisierung von Bereichen **
RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors
Aufgrund der allgemeinen Natur der Empfehlungen kann britische Immobilien-Experten vermietbare Flächen aufgrund ihrer Erfahrung und den Konventionen des lokalen Marktes, jederzeit auf die Genauigkeit der Ergebnisse des Berechnungsverfahrens konzentriert gewählt und auf die Gewährleistung berechnen, dass die Ergebnisse klar und transparent, auch für den Laien.
Bence Fedor
+36 30 927 9646
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