WirtschaftsBlatt: Fünf Jahre nach Krisenbeginn liegen die österreichischen Immo-Aktien wieder attraktiv bei Anlegern und Analysten. Ist alles wieder im Lot?
Ernst Vejdovszky: Wir waren darin nicht so aggressiv wie manche, aber auch wir sind wie alle bis 2007 wie Lemminge in den Osten gezogen. Das waren die Boomjahre, und man darf nicht vergessen, dass nicht nur die Immos, sondern auch unsere Mieter nach Osteuropa gegangen sind. Die Vergangenheit können wir nicht ungeschehen machen, aber unsere Lehren ziehen.
Und die wären?
Wir haben 26.000 Privatanleger, Erste Bank und VIG als Kernaktionäre. Und wenn diese Investoren etwas nicht lieben, dann sind das Überraschungen. Daher wollen auch wir keine Überraschungen. Das Ziel ist heute, nachhaltig zu wirtschaften, jedes Jahr leicht steigende Ergebnisse zu liefern und die Dividende laufend zu erhöhen.
Die Dividende wird also auch heuer steigen?
Das entscheidet nicht der CEO, ich erachte aber eine Dividendenrendite von etwas über drei Prozent als attraktiv (Anm: das wären 17 Cent, zuletzt schüttete die S Immo 15 Cent aus). Wir werden für 2013 steigende Ergebnisse und einen höheren Cashflow ausweisen, beides rechtfertigt die Anhebung der Dividende.
Was passiert mit dem Genussschein?
Wir haben im Vorjahr Genussscheine um 35 Millionen € zurückgekauft, das Ziel ist, in wenigen Jahren von aktuell 180 auf unter 100 Millionen € Volumen zu kommen. 2018 können wir den Genussschein dann abschaffen.
Geht der Aktienrückkauf heuer weiter?
Der ist eine Standardmaßnahme, die weiter geht. Und weil die gekauften Aktien eingezogen werden, erhöht sich der NAV (Net Asset Value, Immobilienvermögen abzüglich Schulden, Anm.) Derzeit sind wir bei einem EPRA-NAV von 9,45 € und einem Buchwert von 7,62 €, bezogen auf den aktuellen Kurs von rund 5,30 € ist unsere eigene Aktie also das beste Investment: Immobilien kaufe ich am Marktwert, unsere Aktie weit darunter.
Wird das hohe Verkaufsergebnis 2013 heuer wiederholt?
Wir haben 2013 Immobilien im Wert von 130 Millionen € verkauft. Heuer sind 100 Millionen eingeplant, ob es 70 oder 130 werden, ist eine Frage der Gelegenheiten. Wir verkaufen je zur Hälfte in Österreich und Deutschland, Osteuropa läuft etwas langsamer.
Stichwort Osteuropa – ist der Ausstieg aus Ungarn ein Thema? Manche Banken bekommen ja schon kalte Füße.
Im Hotelbereich machen wir dort sehr gute Erfahrungen, im Bürobereich werden Abwertungen weiter unvermeidlich sein, weil sich die Wirtschaftslage direkt auswirkt. Unser Leerstand ist besser als der Markt, liegt aber noch immer bei 20 Prozent. Da sehe ich noch eine längere Durststrecke. Prinzipiell sind aber alle unsere Immobilien zu verkaufen, in jedem Land – auch ich bin nicht mit meinen Immobilien verheiratet. Wenn der Preis stimmt, sind auch der Akademiehof oder die OMV-Zentrale zu haben.
Wo wird investiert?
Unser Fokus liegt mittelfristig auf Deutschland. Wir verkaufen noch den Rest unserer Objekte in Hamburg und einige Zinshäuser in Berlin, dafür intensivieren wir den Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen. Wir wollen pro Jahr drei bis fünf Grundstücke kaufen und 100 bis 200 Wohnungen errichten. Bei durchschnittlich 200.000 € pro Wohnung entspricht das einer Investmentsumme von 20 bis 40 Millionen € pro Jahr.
Ist Deutschland wirklich der beste Markt derzeit?
In den nächsten fünf bis sieben Jahren bestimmt. Der Immobilienmarkt ist aber immer zyklisch, daher wird Deutschland nicht ewig gut laufen. Ich hoffe, dass sich bis dahin Ost- und Südosteuropa wieder erholt haben.
Sehr viele Deals gibt es im Osten derzeit noch nicht?
Bis sich der Transaktionsmarkt signifikant erholt, vergehen noch zumindest zwei Jahre. Doch es wird auch wieder nach oben gehen. Und wir verdienen in Osteuropa Geld. Unser EBITDA liegt bei sechs bis sieben Prozent (des NAV, Anm.), der Cashflow reicht aus, um unsere Finanzierungen gemütlich zu bedienen. Daher können wir ruhig die Jahre bis zur Erholung abwarten.
Quelle: wirtschaftsblatt.at
